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2017欧洲特色小镇与现代农业考察之德国篇(一) 中国式买房vs德国式租房,您怎么看?

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为全面落实国家关于加快供给侧改革、推进特色小镇、美丽乡村、现代农业及三产融合等政策,深入了解欧洲在特色小镇建设、现代农业发展、乡村旅游业态等多方面的成功经验,2017年11月13日,由中农富通推出的“2017欧洲——特色小镇与现代农业主题考察之旅”正式拉开帷幕,考察团一行人第一站来到了德国,了解并学习德国特色小镇建设的经验。

德国小镇历史悠久,是德国城市和乡镇结构的基础,在社会经济生活中发挥了重要的作用,其建设和发展模式与国内不同,是我们此行考察的重点之一。

漫步德国街头发现,居住小区没有围墙、护栏、铁窗,街道整洁,庭院景观精致。

德国房价平稳、租房市场大且稳定

据介绍,近年来德国房价非常平稳。慕尼黑、汉堡、法兰克福、柏林房价相对高一些,柏林房价每套70-80万欧元,这个价格在德国不是最高的,最高的是慕尼黑,其均价每平米7000-8000欧元左右。德国房价收入比低,一般人税后收入两千多欧元(税后能拿到2200-2300就是不错的工作了),一对夫妻月收入五千多,每年约四五万欧元,贷款利率约为1.2%,工作到退休,能还完贷款,所以德国的房价是比较稳定的。德国的房价收入比和房价租金比都低于其他发达国家,住房拥有率并不高,超半数的德国人选择租房居住。


马格德堡

法律严格保护下的住房政策

德国实行的住房政策是以居住为导向的住房制度,并有法律保障,也就是说,德国政府始终把房地产业看作是属于国家社会福利体系的一个重要组成部门,没有过多地强调其“支柱产业”的地位。德国《宪法》和《住宅建设法》都明确规定,保障居民住房是联邦政府首要的政策目标之一。

合理稳定的住房投资回报率,严厉遏制投机性需求和开发商暴利行为。德国住房市场具有较为稳定的投资回报率,长期稳定在4%-5%之间。德国先后出台了多项严厉遏制住房投资投机性需求和开发商获取暴利行为的政策。在住房交易中,若未满10年出售,需缴纳25%的资本利得税。如果开发商制定的房价超过合理房价的20%,购房者就可以向法庭起诉。如果超过50%,就定性为“获取暴利”,开发商将面临高额罚款和最高三年徒刑的严厉惩罚。

房租补贴政策。政府根据家庭人口、收入、房租给予居民房租补贴,确保每个家庭有足够的租房支付能力,86%的德国人可以享受不同额度的租房补贴。

德国的《住房建设法》、《住房补助金法》、《住房租赁法》和《私人住房补助金法》分别为社会保障住房供给、中低收入的房租补贴、租赁市场的规范和私有住房提供了法律框架,被称为德国住房政策的“四大支柱”。

德国拥有欧洲最大的租赁市场,其中90%的家庭在市场上自由租房,受《住房租赁法》保护;另外10%是租用社会住房或廉租房,受政策性住房法律调节。德国出台了《租房法》和《经济犯罪法》,用来保护租客利益和遏制投资投机性需求。《租房法》规定房租涨幅不能超过合理租金的20%,否则房东就构成违法行为,房客可以向法庭起诉;如果超过50%,就构成犯罪,房东甚至要被判刑。合理租金的界定标准非常严格,是由当地房屋管理部门与房客协会、中介组织沟通协商,定期给出不同类型、不同地理位置房屋的合理租价水平。这是法庭判定房租是否合理的重要依据。据当地人介绍,如果房东要自住,并且和租客签订了三年租房合同,如果过三年后业主并没有将其房屋自住,那么原租客可以起诉该房东。

马格德堡-科技港

德国的城市体系是多核心且均衡发展的。据2006年德国官方数据显示,德国有11个城市群,人口占比71.98%,GDP占比73.14%。德国城市可以均衡化发展很大程度来自不同差异化的特殊产业集群,如图特林根地区的医学技术研发区、科隆的展览区、法兰克福的金融服务区等。合理的城市布局,使大多数德国居民分散在众多中小城市里。据介绍,德国城市规划比非常科学,柏林每个城区都有一个商业区。

德国联邦银行长期实行稳健的货币政策,通货膨胀水平长期维持在较低水平,CPI基本控制在2%以内。德国央行的这一传统也在欧央行中得以传承。

德国实行“先存后贷”合同储蓄模式和房贷固定利率机制,为稳定购房者预期和房价水平提供制度保障。德国对住房储蓄业务实行严格的分业管理,购房者不会受到国家宏观调控政策特别是货币政策变动的影响,也不受通货膨胀等利率变动的影响。德国居民要得到住房储蓄银行的购房贷款,必须在该银行存足相应款项,一般是存款额达到储蓄合同金额的50%以后,住房储蓄银行才把合同金额付给储户。

中国式买房,“房子是用来住的,不是用来炒的”

与德国居民不同,中国居民更倾向于购买住房,中国的住房租赁市场之所以不发达,中国居民之所以宁可购买住房而不愿意租赁住房,就在于中国政府财税、金融、户籍等政策更有利于购买住房者。去年中央将房子定位为“房子是用来住的,不是用来炒的”后,租赁住宅必将崛起,慢慢地,市场会变成“房子是用来租的,不是用来炒的”。中国住房租赁市场之所以不发达,中国的居民宁愿在沉重负担的情况购买住房而不愿意租赁住房,最为核心的问题是中国的住房既可投资也可消费,而且无论是购买住房用投资还是消费都可享受政府的各种优惠购买住房条件。如果中国住房市场政策能够出现重大的调整,即住房投资投机炒作严重限制,并让房地产市场回归到基本居住功能,让房地产市场价格理性回归,要发展中国的住房租赁市场还得出台完全保护住房租赁者的法律。因为,在房地产租赁市场,租房者永远是弱者,如果没有完全保护他们利益的法律,他们的利益随时都会受到侵害。德国的保护租房者的法律十分健全,业主在租赁市场任何不法行为都将付出沉重的代价,据德国当地人介绍,德国租房不允许写有限制性时间的房屋合同,只有一种是特例,就是房东要自住,如果房东要自住,并且和租客签订了三年租房合同,如果过三年后业主并没有将其房屋自住,那么原房客可以起诉该房东。我们可以借鉴学习德国国家标准租赁市场的政策和法律保护经验。

中国针对房价居高不下,老百姓住房难的问题,又推出了共有产权住房政策,其将有利于建立“购租并举”住房制度,满足无房家庭住房刚需,也能进一步平抑房地产价格。通过提供共有产权住房,明确了政府和个人持有的产权份额,降低了购房人的房价,有助于百姓住房梦的实现。共有产权住房政策,通过实行政府与购房人按份共有产权方式,政府将其持有的部分产权的“使用权”让渡给首次购房人,进一步降低了房屋出售价格,最大限度支持夹心层购房需求,满足无房家庭住房刚需,政府和老百姓一起努力解决住房困难。共有产权住房政策的推出有利于职住平衡,解决城市交通拥堵的大城市病。

虽然具体国情不同,但德国房地产的发展实践仍值得我们深入学习、借鉴。健全中国成熟的住房市场,深化住房制度改革,不光要重视商品房市场,同时也应加快完善住房租赁市场,盘活存量房,保障租户和业主的合法权益;应谨慎对待货币与住房利率政策,不能搞强刺激,严厉打击房地产市场投机炒作行为与风气;应根据区域人口结构变化和户籍人口城镇化需要,加快完善住房保障和供应体系,让住房回归基本的居住生活属性。

租房还是买房,您怎么看?

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(作者:manager 编辑:)